Mietreduzierung wegen Lockdown?
Ein Barbetreiber in Marghera hat im vergangenen Frühjahr einige Mieten im Ausmaß von insgesamt 6.800 Euro nicht bezahlt, woraufhin der Vermieter einen Antrag auf gerichtliche Räumung wegen Verzugs eingebracht hat.
Wie das Gericht entschied:
Vorab sei unterstrichen, dass mit dem Gesetzesdekret „Cura Italia“ Nr. 18 vom 17.03.2020 Maßnahmen zur wirtschaftlichen Unterstützung von Familien, Arbeitnehmern und Unternehmern erlassen worden sind. Unter anderem ist damals die Aussetzung der Durchführung von Zwangsräumungen bis zum 31.08.2020 verfügt worden, später wurde die Frist noch bis 31.12.2020 verlängert. Die Einleitung von Räumungsverfahren blieb zwar weiterhin möglich, doch dürfen allfällige Räumungsverfügungen bis Ende dieses Jahres nicht vollstreckt werden.
Zur Erstverhandlung vor dem Landesgericht Venedig ist der Gastwirt persönlich erschienen und hat sich einer richterlichen Bestätigung der Räumung widersetzt, da er seine Bar aufgrund der bekannten Covid-19-Beschränkungen monatelang nicht hatte öffnen dürfen. Der Verzug bei den Mietzahlungen sei einzig und allein darauf zurückzuführen. Der Vermieter hingegen blieb bei seinem Standpunkt und meinte, der Grund für die Säumnis sei einerlei und ausbleibende Zahlungen würden die Vertragsauflösung rechtfertigen. Mit Verfügung vom 28.07.2020 hat das angerufene Gericht allerdings festgehalten, dass der Mieter bis einschließlich Februar 2020 alle Zahlungen pünktlich geleistet hatte. Die Säumnis betraf effektiv nur jene Monate, in denen das Lokal aufgrund der normativen Vorgaben gänzlich geschlossen bleiben musste oder nur sehr reduziert genutzt werden konnte. Jedoch kann man für die Zeit des Lockdowns in den Monaten März bis Mai 2020 von keiner völligen Unmöglichkeit der Benützung sprechen, weil der Mieter auch in jener Zeit einen Nutzen, wenn auch in sehr reduzierter Form, aus der Immobilie gezogen hat, da dieselbe weiterhin zu seiner Verfügung stand und er die Räumlichkeiten zumindest als Depot verwenden konnte. Sohin findet im Anlassfall nicht Art. 1463 des Zivilgesetzbuches Anwendung, der die gänzliche Unmöglichkeit von Leistungen regelt, sondern Art. 1464 ZGB, worin für den Fall einer Teilunmöglichkeit folgendes vorgesehen ist: „Ist die Leistung einer Partei nur teilweise unmöglich geworden, hat die andere Partei ein Recht auf entsprechende Herabsetzung der von ihr geschuldeten Leistung und kann auch vom Vertrag zurücktreten, wenn sie nicht ein nennenswertes Interesse an der teilweisen Erfüllung hat.“
Nachdem der Mieter klar zu verstehen gab, dass er ein Interesse an der Fortführung des Mietverhältnisses aufweist, wird im weiteren Verfahrensverlauf zu klären sein, um wie viel der für die Monate März bis Mai 2020 geschuldete Mietzins herabzusetzen ist. Dies laut Gericht auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Betrieb des Mieters bis zu den „Corona-Beschränkungen“ gut gelaufen ist und der Fortbestand einiger Arbeitsplätze damit zusammenhängt.
Aus all diesen Gründen ist der Antrag des Vermieters auf Bestätigung der Räumung wegen Verzugs abgewiesen und für die Fortführung des Verfahrens eine neue Verhandlung festgesetzt worden, bei der es nur mehr um das Ausmaß der Mietreduzierung gehen dürfte. Zugleich sind die Parteien vom Richter noch aufgefordert worden, vor der nächsten Tagsatzung im Rahmen einer Mediation eine gütliche Einigung zu finden.